空き家の解体は必要？費用相場と解体するメリット・注意点をわかりやすく解説

空き家を解体すべきか判断するポイント

空き家を所有している場合、解体するかどうかの判断は簡単ではありません。建物の状態や今後の活用予定、周辺への影響など、さまざまな要素を総合的に考える必要があります。ここでは、解体の判断材料となる主なポイントを整理していきます。

解体するメリット

空き家を解体する最大のメリットは、倒壊や火災といった安全面のリスクを根本から取り除けることです。老朽化が進んだ建物は、地震や台風などの自然災害で倒壊する危険性が高まり、近隣住民や通行人に被害を及ぼす可能性があります。また、人が住んでいない建物は放火や不法侵入の対象になりやすく、火災リスクも無視できません。

解体によって更地にすれば、定期的な草刈りや見回りなど、管理の負担も大幅に軽減されます。建物がある状態では雨漏りや害虫の発生、不法投棄の温床になるなど、維持管理に手間とコストがかかりますが、更地であればこうした問題はほとんど発生しません。さらに、更地は土地の資産価値が明確になるため、売却や賃貸など土地活用の選択肢が広がります。駐車場やコインパーキング、将来的な建築用地としての活用も検討しやすくなるでしょう。

景観の改善も見逃せないメリットです。荒れた空き家は周辺の景観を損ね、地域全体の印象を悪化させる要因になります。解体することで地域の美観が保たれ、近隣住民との良好な関係を維持しやすくなります。

解体するデメリット

一方で、解体には無視できないデメリットも存在します。最も大きな負担となるのが、解体費用です。建物の構造や規模、立地条件によって異なりますが、木造住宅でも数十万円から100万円以上、鉄筋コンクリート造の建物であれば数百万円かかることも珍しくありません。

解体後に注意が必要なのが、固定資産税の増加です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されていますが、更地にするとこの特例が外れ、税負担が大幅に増える可能性があります。解体前には必ず、解体後の税負担がどの程度になるか試算しておくことが重要です。

また、解体してしまうと後戻りはできません。将来的にその土地に新たな建物を建てる予定がある場合や、建物自体に歴史的・文化的な価値がある場合には、解体以外の選択肢も慎重に検討する必要があります。特に相続空き家の場合、売却や賃貸、リフォームによる再活用など、複数の選択肢を比較することが大切です。

空家等対策特別措置法や特定空家の影響

2015年に施行された「空家等対策特別措置法」は、空き家の適正管理を促進するための法律です。この法律により、自治体は管理が不十分な空き家を「特定空家」に指定できるようになりました。特定空家に指定されると、所有者に対して改善の助言や指導、勧告が行われ、従わない場合には命令や行政代執行による強制解体が行われる場合もあります。

また、特定空家に指定されることで住宅用地の特例が適用除外となり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がることがあります。老朽化が著しい空き家や、衛生上問題のある空き家、景観を著しく損なう空き家などが指定の対象となるため、放置を続けることは経済的にも大きなリスクとなります。

自治体によっては、特定空家に指定される前に空き家の実態調査を行い、所有者に通知を送るケースもあります。こうした通知を受け取った場合には、早めに対応を検討することが賢明です。解体だけでなく、修繕や売却など、状況に応じた選択肢を検討することで、余計な負担を避けることができます。

解体以外の選択肢とのコスト比較

解体を決断する前に、他の選択肢とコストを比較することも重要です。主な選択肢としては、空き家の維持管理、賃貸活用、売却、リフォームによる再活用などが挙げられます。

維持管理を続ける場合、定期的な点検や清掃、修繕などの費用が継続的に発生します。年間の維持費は数万円から数十万円程度が目安ですが、老朽化が進むにつれて修繕費用がかさむリスクがあります。一方で、解体費用は一度にまとまった金額が必要になりますが、その後の管理負担は大幅に減ります。

賃貸活用を検討する場合、リフォームや設備の更新が必要になることが多く、初期投資として数十万円から数百万円かかることもあります。ただし、継続的な収入が見込めるため、立地条件や建物の状態によっては有力な選択肢となります。売却を選ぶ場合は、建物付きで売るか、解体して更地で売るかによって費用と売却価格が変わります。一般的に、更地の方が買い手が見つかりやすい傾向がありますが、解体費用を差し引いて利益が出るかどうかは、事前にしっかりと試算する必要があります。

空き家の解体費用と相場

解体費用は、建物の構造や規模、立地条件などによって大きく変動します。ここでは、解体費用の相場と費用が変動する要因について詳しく解説します。

建物構造別の費用目安

解体費用は建物の構造によって大きく異なります。一般的な費用相場は、木造住宅が坪あたり3万円~5万円程度、鉄骨造が坪あたり4万円~7万円程度、鉄筋コンクリート造が坪あたり6万円~10万円程度とされています。例えば、延床面積30坪の木造住宅であれば、解体費用は90万円~150万円程度が目安となります。

建物の構造が頑丈であるほど解体に手間と時間がかかり、費用も高くなる仕組みです。木造は比較的解体しやすく費用も抑えられますが、鉄筋コンクリート造は重機や特殊な工法が必要になるため、費用が大幅に上昇します。また、建物内に残置物がある場合や、アスベストなどの有害物質が含まれている場合には、別途撤去費用が発生することもあります。

費用が高くなるケース

解体費用は、建物の構造以外にもさまざまな要因で変動します。特に費用が高くなりやすいケースとしては、以下のようなものが挙げられます。

まず、立地条件が費用に大きく影響します。道路が狭く重機が入れない場所や、隣家と密接している場合には、手作業での解体が必要になるため、人件費が増加します。また、都市部で騒音や振動の規制が厳しい地域では、防音シートの設置や作業時間の制限により、工期が長引き費用が上がることがあります。

建物内に残置物が多い場合や、庭木や庭石などの撤去が必要な場合にも、追加費用が発生します。また、アスベストを含む建材が使用されている場合には専門業者による除去作業が必要となり、追加費用がかかることもあります。

地下室や浄化槽がある場合も費用が高くなる要因です。地下構造物の撤去には特別な工法が必要になり、通常の解体費用に加えて数十万円程度の追加費用が見込まれます。さらに、解体後の整地や廃材の処分費用も考慮しておく必要があります。

見積もりの内訳と確認すべき項目

解体業者から見積もりを取る際には、内訳をしっかり確認することが重要です。見積もりには通常、以下のような項目が含まれます。

• 解体工事費（建物本体の解体作業）
• 廃材処分費（解体で出た廃材の運搬・処分）
• 重機使用料（ショベルカーなどの機材費）
• 養生費（防音シートや仮囲いの設置費用）
• 整地費（解体後の土地を平らにする費用）
• 付帯工事費（ブロック塀や庭木の撤去など）

見積もりを受け取ったら、各項目の内容と金額が明確に記載されているかを確認しましょう。「一式」とだけ書かれている項目が多い見積もりは、後から追加費用を請求されるリスクがあるため注意が必要です。また、廃材の処分方法やリサイクルの有無についても確認しておくと、環境に配慮した業者かどうかを見極める材料になります。

見積もりには有効期限が設定されていることが一般的です。資材や人件費の変動により、時間が経つと金額が変わる可能性があるため、複数の業者から見積もりを取る場合には、同じタイミングで依頼することが比較の精度を高めるコツです。

費用を抑える方法

解体費用は高額になりがちですが、工夫次第である程度抑えることが可能です。まず有効なのが、建物内の残置物を事前に自分で処分しておくことです。家具や家電、生活用品などを解体業者に処分してもらうと、別途費用が発生するため、可能な範囲で事前に整理しておくことで数万円から数十万円の節約になることもあります。

複数の業者から相見積もりを取ることも、費用を抑えるうえで非常に重要です。解体費用は業者によって見積もり額に大きな差が出ることがあり、3社以上から見積もりを取ることで、適正価格を把握しやすくなります。ただし、極端に安い見積もりを出す業者には注意が必要で、後から追加費用を請求されたり、不法投棄などのトラブルに巻き込まれるリスクもあります。

解体の時期を工夫することも、費用削減につながる場合があります。年度末や繁忙期は業者のスケジュールが埋まりやすく、費用も高めに設定されることがあるため、閑散期を狙って依頼することで、値引きに応じてもらえる可能性があります。また、解体後の整地を最低限にとどめたり、自分で行うことで費用を削減することもできます。

補助金や助成制度の探し方

空き家の解体には、自治体が提供する補助金や助成制度を利用できる場合があります。制度の内容は自治体によって異なりますが、解体費用の一部を補助してくれるケースが多く、条件を満たせば数十万円の支援を受けられることもあります。

補助金の対象となる主な条件としては、以下のようなものがあります。

• 一定期間以上放置されている空き家であること
• 老朽化が進み、倒壊の危険性があること
• 特定空家に指定されている、または指定される可能性があること
• 解体後の土地を一定期間売却しないことなど

補助金を受けるには、事前に自治体への申請が必要です。解体工事を始めてから申請しても対象外となる場合がほとんどなので、必ず事前に確認しましょう。補助金制度の有無や詳細は、各自治体のホームページで確認できるほか、窓口に直接問い合わせることでも情報を得られます。自治体によっては「空き家バンク」などの制度と連携している場合もあるため、解体以外の選択肢についても併せて相談してみると良いでしょう。

空き家の解体業者の選び方

解体業者の選び方は、費用だけでなく、信頼性や施工品質、アフターフォローなど、さまざまな観点から判断する必要があります。不適切な業者を選んでしまうと、工事の遅延や追加費用の発生、近隣トラブルなど、さまざまな問題が生じる可能性があるため、慎重に選定することが重要です。

信頼できる業者の見分け方とチェックリスト

信頼できる解体業者を見分けるためには、いくつかの確認ポイントがあります。まず最も基本的なのが、建設業許可や解体工事業登録を持っているかどうかです。一定規模以上の解体工事を行うには、これらの許可が必要になるため、業者のホームページや見積書で許可番号を確認しましょう。

過去の施工実績や口コミ・評判も、業者選びの重要な判断材料です。ホームページに施工事例が掲載されているか、インターネット上の口コミサイトやSNSでの評判はどうかなど、複数の情報源を参考にすることで、業者の信頼性をある程度判断できます。可能であれば、実際にその業者を利用した人から直接話を聞くのも有効です。

以下に、業者選びの際のチェックリストをまとめました。

• 建設業許可または解体工事業登録を取得しているか
• 損害保険（工事保険）に加入しているか
• 見積もりが詳細で、項目ごとに金額が明記されているか
• 過去の施工実績が豊富で、写真などで確認できるか
• 担当者の対応が丁寧で、質問に的確に答えてくれるか
• 契約書の内容が明確で、追加費用の条件が記載されているか
• 近隣への配慮（挨拶回りや騒音対策）をしっかり行うか

また、業者の事務所や倉庫を訪問して、実際の設備や雰囲気を確認することも、信頼性を見極める一つの方法です。整理整頓された環境で業務を行っている業者は、工事現場でも丁寧な作業が期待できることが多いでしょう。

契約時に必ず確認する契約書と保証の項目

業者を選定したら、契約書の内容を細部まで確認することが重要です。契約書には、工事の範囲、費用、工期、支払い条件、追加費用の取り決め、保証内容などが明記されているべきです。曖昧な表現や口頭での約束だけで進めると、後々トラブルの原因になるため、すべて書面で確認しましょう。

特に注意すべき項目としては、以下のようなものがあります。

• 工事の範囲と内容（建物本体だけでなく、付帯物の撤去範囲など）
• 工事費用の総額と内訳（追加費用が発生する条件）
• 工期と完了予定日（遅延時のペナルティや対応）
• 支払い条件（前払い、中間金、完了後払いの割合）
• 損害保険の加入状況（工事中の事故や近隣への損害に対する補償）
• 解体後の整地や清掃の範囲
• 廃材の処分方法とマニフェスト（産業廃棄物管理票）の提出

マニフェストは、廃材が適切に処理されたことを証明する重要な書類です。工事完了後には、必ずマニフェストの写しを受け取り、適切に保管しておきましょう。

解体の具体的な流れと作業スケジュール

解体工事は、いくつかの段階を経て進められます。一般的な解体工事の流れは以下の通りです。

まず、工事前の準備として、ライフラインの停止手続きを行います。電気、ガス、水道などの契約を解除し、業者と一緒に現地調査を行って、解体の範囲や注意点を確認します。この時点で、近隣への挨拶回りも行われることが一般的です。

次に、仮囲いや養生シートの設置が行われます。これは、工事中の粉塵や騒音、飛散物から近隣を守るために必要な作業です。準備が整ったら、建物内部の設備や残置物の撤去が始まり、その後、重機を使った建物本体の解体作業に入ります。

解体作業が完了したら、廃材の分別と搬出が行われ、最終的に整地作業を行って工事は完了します。工期は建物の規模や構造によって異なりますが、一般的な木造住宅であれば1週間から2週間程度、鉄筋コンクリート造の場合は数週間から1カ月程度が目安です。

工事中は、定期的に業者と連絡を取り、進捗状況や問題の有無を確認することが大切です。また、近隣住民への配慮として、工事の騒音や振動が気になる場合には、業者を通じて対応をお願いすることもできます。工事完了後には、現地を確認し、契約通りの仕上がりになっているかをチェックしましょう。

以下の記事では空き家を民泊付きシェアハウスとして活用している事例を紹介しています。「敷金・礼金ゼロ、1日から入居可」という型破りとも言えるシェアハウス運営が次第に全国に広がりつつあるのはなぜか、その理由に迫ります。

事例紹介

2022/10/18

地方都市に“閉塞感”、なんてない。

渡邊 享子

「出る杭」になって世の中の既製概念を覆す

まとめ

空き家の解体は、安全性の確保や管理負担の軽減、土地活用の幅を広げるといった多くのメリットがある一方で、高額な費用や固定資産税の増加といったデメリットも存在します。解体すべきかどうかは、建物の状態や今後の活用予定、周辺への影響、費用対効果などを総合的に判断することが大切です。

解体費用は建物の構造や規模、立地条件によって大きく変動しますが、複数の業者から相見積もりを取り、補助金や助成制度を活用することで、負担を軽減できる可能性があります。業者選びでは、価格だけでなく信頼性や施工品質、アフターフォローなども重視し、契約内容を細部まで確認することが重要です。

空き家問題は放置すればするほど、選択肢が狭まりリスクが高まります。この記事で紹介した情報を参考に、あなたの状況に最も適した選択肢を見つけ、後悔のない判断をしていただければ幸いです。

LIFULL STORIES編集部