【前編】空き家問題の現状と課題とは？　活用事例と活用支援・取り組みを解説

少子高齢化により、日本の人口減少は加速しています。その結果、さまざまな問題が引き起こされていますが、その一つが空き家問題です。

「家の片付けができていない」「売りたくても売れない」といった理由で空き家を放置している所有者も少なからずいて、相続した家が「負の不動産」となり得る問題もはらんでいます。総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年時点での空き家は全国で約848万9000戸と過去最大となっており、空き家の管理や活用は喫緊の課題と言えるでしょう。

そうした中、空き家問題に取り組む動きも始まっています。ここでは、空き家問題について下記の3点について解説します。

前編

• 空き家の現状と増える原因
• 空き家をどう活用するかが喫緊の課題

後編

• 空き家の活用事例と活用支援・取り組み

空き家の現状と増える原因

「空き家」「特定空き家等」とは、「空家対策特別措置法（2014年11月27日公布）」告示によると、「『空家等』とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。（第2条第1項）」

「『特定空家等』とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。（第2条第2項）」と定義されています。

空き家は、不動産会社が管理している「売却用」や「賃貸用」、別荘などの「二次利用敵住宅」、そしてそれ以外の「その他」に分類されます。問題なのは、「その他」に分類される空き家で、放置されると犯罪の温床になったり、防災性を低下させたり、衛生や景観を悪化させたりするリスクがあります。

※出典：空家等対策特別措置法について – 国土交通省

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年の空き家は全国で848万9000戸でした。そのうち「その他」の空き家は約349万戸で、全体の41.1%を占めています。

※引用：平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　結果の概要‐総務省

空き家が総住宅数に占める割合は13.6％で過去最高になりましたが、今後も空き家率はますます増加していくことが予想されています。野村総合研究所が2018年6月に発表したリポートによると、2033年には国内の空き家は1955万戸、全住宅に占める割合も27.3％になる見通しとされています。

空き家が増加している背景と日本の人口問題には密接な関連があります。例えば、入口の大部分を占める団塊の世代が高齢者になり、老人ホームなどの高齢者住宅や子どもの家などに転居することで、自宅が空き家になります。また、核家族化により親世代とは別に、子世代が別に住居を構えることが多いため、供給数は増える一方で、利用されない物件もまた増えている状況が続いています。こうした状況が重なり、相続によって不動産を取得するものの、物件の所在地は相続人の居住地から遠く、容易に行き来できず、結局は空き家として放置されてしまうという状況が生まれるのです。特に人口が減少傾向にある地方では、一度空き家になった住宅は次の住み手が見つかりにくく、都市部に比べて空き家問題が深刻といわれています。

※出典：2030年の住宅市場と課題 | NRIメディアフォーラム | 野村総合研究所(NRI)

空き家をどう活用するかが喫緊の課題

増え続ける空き家問題に対処するため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が2014年11月に成立しました。この法律によって、空き家の所有者は「周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努める」こととされました。

状態の良くない空き家（特定空家等）を適正に管理しない所有者に対しては、市町村が助言・指導、勧告といった行政指導ができるようになりました。勧告しても改善されなければ、市町村は強制力を持った命令ができ、命令に違反すれば過料を科されることになります。また、勧告を受けた物件については、固定資産税等の特例が除外されるので、税金が高くなることもあります。

また、命令を受けたにもかかわらず改善がなされない場合、市町村が所有者の代わりに問題に対処することがあります。例えば、倒壊の危険がある家屋を放置していたり、伸び放題の庭木をそのままにしていたりする場合、行政が樹木の伐採や建物の解体を行い、その費用を所有者に請求する「行政代執行」が行われることがあります。

こうした公的な対策に加え、民間レベルの空き家対策も考えなければなりません。というのも、前出の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、1981年以降建築された約110万戸の空き家のうち腐朽・破損のない約67万戸、1980年以前の耐震性のある空き家約74万戸のうち腐朽・破損のない約36万戸を合計すると、全国で約103万戸の空き家が腐朽・破損していないと考えられるからです。さらに、そのうち、駅から1km以内で簡易な手入れにより活用可能な空き家は全国で約48万戸だと推計されます。

空き家の活用方法としては、居住用として貸す方法があります。一軒丸ごと貸し出すこともできますし、一室ごと、あるいは階ごとでシェアハウスとして賃貸しすることも可能でしょう。また、店や倉庫は会社・事業用として活用することもできます。ただ、その場合には物件の状態に応じてリノベーションが必要になるでしょう。さらにリノベーションにかなりの費用がかかるようなら、解体して土地をコインパーキングやトランクルーム、太陽光発電のスペースとして活用する方法もあります。

※出典：平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　結果の概要

後編へ続く